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2019年7月太原市房地產市場數據分析報告

 

提要:2019年7月全國各地不約而同地步入了夏日的最高峰,氣溫暴漲讓人直喊“出門便遇熟人”,但是太原市的房地產市場整體表現卻是比較“透心涼”,各項數據指標均有不同程度的下滑??傮w來看,太原市在全國穩地價、穩房價、穩預期的主要調控目標的發展中較為平和。

一、政策解析

(一) 全國

1、2019年7月1日,住建部副部長黃艷表示,要創新老舊小區改造投融資機制,一是建立多元化融資機制,加大改造資金籌集力度。二是地方加強統籌協調,強化基層組織建設,發動小區居民通過協商形成共識,積極參與老舊小區改造。三是在改造中因勢利導,同步確定小區管理模式、管理規約及居民議事規則,同步建立小區后續管理機制。

【政策解析】:創新老舊小區改造將會極大改善小區居民的生活水平,同時也會增強舊小區在二手房交易市場中的競爭力。

2、2019年7月3日,人力資源社會保障部、教育部、公安部、財政部、中國人民銀行聯合印發《關于做好當前形勢下高校畢業生就業創業工作的通知》,要求省會及以下城市全面放開對高校畢業生、職業院校畢業生、留學歸國人員的落戶限制,精簡落戶憑證,簡化辦理手續。

【政策解析】:把高校畢業生就業作為重中之重,深入實施高校畢業生就業創業促進計劃和基層成長計劃,拓渠道、優服務、強保障,有利于促進確保就業水平總體穩定、經濟持續健康發展、改善城市人口結構及擴大城市樓市市場需求量。

3、2019年7月6日,國務院辦公廳印發《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》 ,提出要明確建設用地使用權轉讓形式、不同權能建設用地使用權轉讓的必要條件;規范以有償方式取得的建設用地使用權出租管理以及劃撥建設用地使用權出租管理;明確不同權能建設用地使用權抵押的條件,完善抵押機制,保障合法權益。

【政策解析】:該意見出臺的目標是形成一二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系,有利于完善交易規則,維護市場秩序,提高服務效能,強化服務意識,優化交易流程,降低交易成本,有利于促進房地產市場平穩健康發展。

4、2019年7月6日,中國銀保監會有關部門負責人表示,為加強房地產信托領域風險防控,針對近期部分房地產信托業務增速過快、增量過大的信托公司,銀保監會近日開展了約談警示,要求這些信托公司控制業務增速,提高風險管控水平。

【政策解析】:這些措施要求,有助于遏制當前房地產信托業務過快增長的態勢,推動信托公司回歸本源、優化結構、有效轉型,是積極落實房住不炒政策的重要體現。

5、2019年7月12日,國家發改委發布了關于對房地產發行外債申請備案登記要求的通知,要求房地產企業發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務,并且要求房地產企業應制定發行外債總體計劃,統籌考慮匯率、利率等多方面因素,合理安排外債結構組成,有效防控外債風險。

【政策解析】:早在去年6月,國家發改委有關負責人就曾表示,要引導房地產企業境外發債資金投向,房地產企業境外發債主要用于償還到期債務,限制房地產企業外債資金投資境內外房地產項目等,并要求企業提交資金用途承諾,而此次發文則意味著有關房地產企業境外發債的監管再度收緊,從而平穩房地產市場銷售終端預期,降低房企未來潛在經營風險。

6、2019年7月16日,財政部公布《土地增值稅法(征求意見稿)》,擬將集體房地產納入了征稅范圍,同時,擬取消土地增值收益調節金,并對稅收優惠政策進行調整,增加地方政府對普通住宅、集體房地產享受減免稅的權限。

【政策解析】:《征求意見稿》對申報納稅及清算環節更具強制性,相比現行《條例》更加嚴格、規范,這將一定程度上增加部分房企的資金壓力,可以起到抑制房企過度粗放開發、經營灰色空間等作用。雖然短期內會降低房企的資金利用率,但長遠來看將更有利于房企把握開發經營。(二) 太原市

1、2019年7月15日,山西省財政廳發布2019年第四批至第十二批山西省政府專項債券信息披露文件,太原市本級棚戶區改造涉及二十個子項目,均已納入改造計劃,并通過相關審核備案,列入山西省2019年棚改計劃。

【政策解析】:該文件審批棚戶區改造比去年同期提前兩個多月,一次性多個項目,足以看出市政府對棚戶區改善的重視、下力度改善居民住房的決心,雖然在一定程度上可能會促進房價的上漲,但是棚改給人們帶來的好處可以說利大于弊。

二、土地市場

2.1 太原市土地供求市場

太原1_副本.png 

2019年7月,太原市土地市場供應土地20宗,面積共計54.9萬㎡,環比減少67.5%,同比減少10.7%;土地成交18宗,面積共計83.7萬㎡,環比增加242.8%,同比增加131.3%,上個月只成交了5宗商住用地。 

2.2 土地供求結構

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本月太原市土地供應結構中,商住用地占比最大,為63%,多集中在小店區的黃陵村和狄村,工業用地、科教用地、商業用地、住宅用地占比分別為17%、7%、7%、6%,無物流倉儲用地供應。

本月太原市土地成交結構中,商住用地占比依然最大,為35%,多集中在萬柏林區的北寒村和南屯村,迎澤區、杏花嶺區、晉源區分別成交1宗商住用地;住宅用地占比20%,成交面積最大的住宅用地在小店區陽曲園區趙莊片區,該宗地編號為GYXQ-01-03街區009地塊,面積為6.3萬m2,成交面積最小的住宅用地在晉源區,該宗地編號為HGZ-1942,面積為2.6萬m2;科教用地占比21%,成交面積最大的科教用地在小店區,該宗地編號為趙莊片區03街區032地塊,面積為15.2萬m2,被太原新希望雙語學校收入囊中;工業用地占比24%,集中在小店區的唐槐園區和趙莊片區,其中最大的成交面積為145257.27平方米,被江鈴重型汽車有限公司收入囊中。

2.3 六城區土地供求狀況


 本月太原市土地供求主要集中在小店區、晉源區,迎澤區、杏花嶺區有少量的土地供應與成交,尖草坪區土地零掛牌、零成交。5個有土地供求的城區中,萬柏林區土地供應量最少,土地供應1宗,面積為2.9萬,土地成交3宗,面積15.9萬;杏花嶺區土地供應、成交為同一塊宗地,該宗地編號為HGZ-1917,面積為3.6萬,是一塊商住用地;迎澤區土地供應5宗,面積為6.3萬,土地成交為1宗,面積為1.7萬;晉源區土地供應5宗,面積14.8萬㎡,土地成交5宗,面積16.1萬㎡,小店區土地供應8宗,面積27.2萬㎡,土地成交8宗,面積46.5萬㎡。

2.4 土地成交總金額

 太原7_副本.png

(本表不包含工業等非相關用地)

本月太原市住宅相關土地成交總金額37.8億元,環比增加79%,同比增加27%,占全部成交土地金額的93.6%。

本月太原市住宅相關土地溢價率為11.7%,比6月份下降了1個百分點,與2018年7月相比上漲了7個百分點。溢價率最高的是一宗位于迎澤區的商住用地,溢價率達22%。

2.5 土地平均成交樓面地價

 太原8_副本.png

2019年7月太原市平均成交樓面地價1698元/㎡,環比下降20.4%,同比下降59%。

2.6土地市場總結

2019年7月太原市土地市場雖然成交面積較上月有所加大,但是整體市場表現為供過于求,溢價率、成交樓面地價等數據指標略有下滑,住宅類土地比上月活躍,具體情況如下:

(1)本月土地市場供應面積小于成交面積,供應量環比下降67.5%,成交量環比增長242.8%。主要是由于前期土地供應充足,成交低迷,本月集中消化前幾個供應的土地,造成成交量的激升。從2019年6、7月份土地市場的成交區域來看,多集中在小店區、晉源區和萬柏林區,一方面是由于這三個區域是太原市近兩年來城市規劃建設的重點區域,另一方面是由于該三個區域分布了大量的城中村,而成交的多個地塊主要來自于城中村改造。

(2)住宅類土地成交活躍度較上月有所增長,萬柏林區、小店區和晉源區共同發力。其中萬柏林區成交3宗商住用地,面積共計15.9萬㎡,成交樓面地價在2000-2130元/㎡之間;小店區成交2宗住宅用地,面積共計11.4萬㎡,成交樓面地價均在492元/㎡;晉源區成交2宗住宅用地和1宗商住用地,面積共計13.4萬㎡,成交樓面地價在3300-3400元/㎡之間。從本月土地指標來看,位于萬柏林區北寒村的HGZ-1936地塊容積率10.32,綠化率16%,根據容積率公式換算得出,該土地上項目建成后樓層大約有19層,同時根據相關政策規定,新建住宅小區綠化率不得低于30%,由此可見該項目建成后,可能達不到住戶的正常居住舒適度需求,而宗地編號GYXQ-01-03街區009地塊和宗地編號趙莊片區03街區031地塊的容積率均為2.5,綠化率均為30%,具有相當高的居住舒適度及合格的綠化面積,可以持續關注。

3)從成交樓面地價來看,近三個月太原市成交樓面地價呈緩慢下降的趨勢發展,我們知道房價上漲很重要的原因是因為地價上漲,當下樓面地價的下滑直接影響未來建房成本,同時中共中央政治局7月30日召開的會議中提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這表明對于房地產市場來說,主要還是強調其居住屬性,短期經濟指標的下滑不能過多的強加給房地產市場。本月成交樓面地價最高的是宗地編號HGZ-1941的地塊,樓面地價達3590元/㎡,其次是宗地編號HGZ-1942的地塊,樓面地價3447元/㎡,該2宗地均位于晉源區晉陽湖片區,且均被太原萬科長源房地產開發有限公司收入囊中,目前該區域新建商品住宅銷售均價在14000-18000元/㎡之間,預計后期該項目建成后,銷售價格將突破20000元/㎡。

(3)本月科教類土地成交3宗,面積17.8萬㎡,占總成交面積的21%,大體與住宅用地的教育資源相配套,其中溢價率最高的宗地為HGZ-1937,溢價率為22.56%,位于晉源區,用途為一所中小學,被太原萬科長源房地產開發有限公司拿下。工業用地成交5宗,面積共計19.8萬㎡,占總成交面積的24%,分布在小店區的唐槐園區和陽曲園區趙莊片區,其中溢價率最高的宗地為趙莊片區03街區035地塊南側部分,位于小店區陽曲園區趙莊片區,被山西誠成機械有限公司拿下。

三、新建商品住宅市場

3.1太原市新建商品住宅銷售總金額及面積

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2019年7月太原市新建商品住宅銷售面積共計53萬平方米,環比下降18%,同比下降35%。

2019年7月太原市新建商品住宅銷售總金額共計53億元,環比下降21%,同比下降51%。

3.2太原市新建商品住宅銷售套數及均價

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2019年7月太原市新建商品住宅銷售總套數4385,環比下降23%,同比下降42%。

2019年7月太原市新建商品住宅銷售均價11652元/㎡,環比上漲3%,同比上漲2%。

3.3太原市六城區新建商品住宅銷售均價 

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2019年7月太原市六城區新建商品住宅銷售套數最多的依然是晉源區,環比上漲68%,同比下降61%。

2019年7月太原市六城區新建商品住宅銷售均價最高的依然是晉源區,環比下降4%,同比下降2%。

3.4太原市新建商品住宅銷售均價分布

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2019年7月太原市新建商品住宅銷售均價在10000-12000元/㎡的戶型成交套數最多,達1098套,環比下降1%,同比下降45%。

3.5太原市新建商品住宅銷售面積分布

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2019年7月太原市新建商品住宅銷售面積銷量最多的是91-120㎡的戶型,環比下降7%,同比上漲38%。

3.6付款方式

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2019年7月太原市購買新建商品住宅使用一次性付款方式占比18%,較6月增長了7個百分點,使用銀行按揭付款方式購買新建商品住宅的占比80%,較上月下降了7個百分點。

3.7項目銷售排行榜

太原市2019年7月六城區項目銷售套數排行榜

區域

排名

項目名稱

銷售套數

銷售均價(元/㎡)

尖草坪區

1

辰興優山美郡

90

9191

2

太原恒大御景灣

88

10861

3

融創外灘壹號

67

13194

晉源區

1

保利西湖林語

338

13774

2

太行悅泉苑

204

10359

3

當代城MOMA

204

12493

萬柏林區

1

萬科春和景明

155

8559

2

中國鐵建西府國際

71

10670

3

遠大鳳璽灣

60

15091

小店區

1

融創中心

150

14932

2

保利東郡

93

15761

3

山煤上德苑

44

13267

杏花嶺區

1

紅星紫御半山

101

9614

2

中車·國際廣場

90

12644

3

富力城八號園

40

10383

迎澤區

1

遠洋尚郡

175

10689

2

東辰祥瑞

170

8671

3

中國中鐵諾德城

157

11359

3.8住宅市場總結

7月,全國各地不約而同的步入了夏日的最高峰,氣溫暴漲讓人直喊“出門便遇熟人”,但是太原市的新建商品住宅市場卻整體表現清涼,具體如下:

1、從整體銷售情況來看:2019年7月太原市新建商品住宅銷售總面積、總金額以及總套數呈現出環、同比雙雙下滑的現象,銷售總套數更是表現為在近半年除了1、2月受春節影響導致的成交量低之后的最低點,本月銷售總套數僅為4385套,同比下降42%,成交均價為11652元/㎡,同比略有上漲,究其原因主要有以下幾點:(1)7月25日國家統計局發布數據,上半年太原市城鎮居民人均可支配收入10620元,同比上漲10%,而房價均價同比上漲也是10%,人均可支配收入雖然有所增加但是較房價相比,增速還是較為緩慢,市民購買力不強;(2)人民幣貶值使房產投資者將更多的資金轉向國外市場,進行投資或消費,間接降低了市民對房產投資的熱情,一定程度上影響了房產市場的銷售量;(3)房地產市場的發展受各項調控政策的影響有一定的滯后性,銷售量的下滑會慢慢反應到成交價的下降,因此政府需要考慮由此引發的城市經濟下滑及房價下降后對社會的影響,及早制定相關政策,防御潛在風險點的發生。

2、從六城區銷售情況來看:2019年7月太原市六城區中晉源區較去年同期相比銷售套數雖然減少很多,銷售均價上漲也不強烈,但是其在本月銷售套數及銷售均價兩方面最為突出,主要是由于:(1)本月該區域三大樓盤集中銷售量較多,為保利西湖林語、太行悅泉苑和當代城MOMA,共銷售746套,占晉源區新建商品住宅總銷售套數的69%,其中,保利西湖林語主力成交面積在91-120㎡之間的最多,太行悅泉苑主力成交面積在90㎡以下的最多,當代城MOMA主力成交面積在121-150㎡之間的最多;(2)隨著青運會的舉辦,晉陽湖公園的開放、“晉陽傳奇”水上實景演藝項目的表演,跨汾河“三橋”工程的建設等項目,晉源區也備受太原市民所關注,帶動了該區域樓盤的熱銷;(3)大片城中村改造推進了該區域的發展步伐,其中古寨、羅城、北河下、南瓦窯及晉陽湖周邊金勝、董茹等18村及新城片區周家莊等5村的拆遷共同為晉源區樓市市場做出了不小的貢獻。

3、從銷售均價、面積分布來看:2019年7月太原市主力成交均價在10000-12000元/㎡、成交面積在91-120㎡之間的戶型銷售量最好。但是較去年相比,該兩部分成交數據均雙雙下滑,其中成交均價在8000元以下、面積區間在90㎡以下的戶型降幅最多,降幅均為66%。根據樓查查每月的統計數據,我們發現該范圍的戶型正在逐月減少,可見開發商在開發新建商品住宅時已經慢慢偏向價位更高、面積更大的戶型了,以滿足市民對居住品質、居住舒適度的更高要求,同時由于太原市家庭成員人口基數的增大,購房者也會更多的選擇房屋面積較大的戶型。因此,大面積、中高價位的戶型開始逐漸成為較為持久的市場所需。

總體來看,太原市在穩地價、穩房價、穩預期的全國主要調控目標中發展較為平和,對剛需購房者來說,最好的機會不應是苦苦等待房價回調,而是更多的是看準時機,將購房成本最小化。同時,根據銷售套數同比連續下滑的數據,樓查查也在此提醒開發商、市民和政府,如果銷售量繼續大幅下滑將會造成致命的后果,因為對于開發商來說,成本將無法收回,沒有足夠的流動資金,加上各方貸款利息、工人工資等,如果長期處于這樣的狀態那么破產將是唯一結局;對于市民來說,房子無法變現,就意味著資產被套牢,這時的房子也就只能用來“居住”了~;對于政府來說,一大產業的經濟下滑勢必會出現大量失業人員,可能造成社會動蕩、物價下跌、整體經濟蕭條、銀行房貸壞帳增多、金融風險增大等一系列社會問題。因此我們要警惕房產銷量的連續下滑所帶來的社會、經濟影響。

 來源:樓查查數據研究中心

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