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2019年7月晉中市榆次區房地產市場數據分析報告

 

提要:2019年7月晉中市榆次區土地市場總體呈現出供過于求的現象,成交的土地多位于大學城片區,且成交樓面地價較高。新建商品住宅市場表現卻是平淡中暗藏躁動,供應面積近三個月連續下滑,成交面積也有所下降,成交均價在年后連續上漲,預期如果住宅市場需求得不到滿足就將導致房價繼續上漲。

一、近期政策

(一)全國政策

1、2019年7月30日,中共中央政治局召開會議,會議提出要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,落實房地產長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。

【政策解析】此次會議中央層面首次提出了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。在當前中美貿易摩擦前景不明經濟下行壓力加大的背景下,中央重申“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,體現了堅持穩房價、穩預期的政策目標不變;對于地方政府而言,房地產調控需更加審慎,仍要保持調控政策連續性穩定性,不能因房地產市場的小幅波動而放松調控力度、改變調控目標。

2、2019年7月24日,習近平總書記在中央全面深化改革委員會第九次會議上強調,統籌劃定落實生態保護紅線、永久基本農田、城鎮開發邊界三條控制線,要以資源環境承載能力和國土空間開發適宜性評價為基礎,科學有序統籌布局生態、農業、城鎮等功能空間,按照統一底圖、統一標準、統一規劃、統一平臺的要求,建立健全分類管控機制。

【政策解析】習總書記此次講話是十九大可持續發展理念的延續,劃定的永久基本農田與城市發展規劃邊界、生態紅線充分銜接,做到最大程度融合,并與河流、湖泊、綠帶等生態屏障共同形成城市開發的實體邊界,有利于進一步優化城市空間格局,為實現多規合一奠定了堅實基礎。

3、2019年6月19日,國務院總理李克強主持召開國務院常務會議時指出,要找準切入點,抓住既能滿足群眾期盼、有利于拓展內需消費、又不會導致重復建設的重大項目,擴大有效投資,努力實現穩增長、調結構、惠民生的一舉多得之效。今年將對城鎮老舊小區改造安排中央補助資金。

【政策解析】對城鎮老舊小區改造可以提升老舊小區外在形象和居住品質,進一步滿足人民對美好居住環境的需要。舊改與棚改不同之處在于,舊改涉及的拆除重建類項目較少,不會產生大規模購房需求,因而不會直接促使房價激漲。

4、2019年6月17日,國家發改委強調,進一步深化戶籍制度改革,打通在城鎮穩定就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口等重點群體的落戶通道,允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。

【政策解析】此政策是落實黨中央提出的租購并舉住房制度改革的重要舉措,可以進一步優化城市人口結構,實現資源與人口的合理配置,推動城市化高質量發展。

5、2019年5月17日,中國銀保監會印發《關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》,提出:嚴查相關資金直接或變相用于土地出讓金融資;嚴格審查房地產開發企業資質,杜絕違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資;嚴查個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用于購房使用;嚴查資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場;嚴格貸款管理制度。

【政策解析】此通知是銀保監會出于防范重大金融風險的目的,要求對涉房信貸和金融政策可能的風險進一步排查和管控,間接上有助于減少房地產市場風險,這也體現中央對穩定房地產市場的調控政策從未放松。

6、2019年6月13日銀保監會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上指出,必須正視一些地方房地產金融化問題。房地產業過度融資,不僅擠占其他產業信貸資源,也容易助長房地產的投資投機行為,使其泡沫問題更趨嚴重。

【政策解析】2019年以來,銀保監會、央行兩部門密集強調加強房地產金融風險防范力度。此政策要求警惕房地產金融風險,堅決避免出現房地產和金融資產泡沫,房地產金融監管持續收緊。

(二)山西省政策

1、2019年4月29日,省長樓陽生主持召開省政府常務會議。會議決定全面調整放寬戶口遷移政策,取消參加城鎮社會保險年限限制,拓寬學歷人員、在校大學生和技術技能人才的落戶通道,重點推進各類人才和在城鎮已就業的農村轉移人口、租賃房屋人口在城市落戶。

【政策解析】新戶口遷移政策允許租賃住房人口在城市落戶。落戶限制的放開,在一定程度上提升了城市人力資源質量,為城市轉型發展和產業升級提供有力支撐。

2、2019年5月20日,省長樓陽生主持召開省政府第35次常務會議。會議通過我省關于完善促進消費體制機制實施方案(2019-2022年),決定進一步放寬文化旅游、健康、養老、體育、家政、教育培訓等領域市場準入,從培育住房租賃市場等方面提出了促進實物消費結構升級的政策措施。

【政策解析】我省住房租賃產業尚處于初級階段,盡快補齊租賃短板,不僅可以充分利用存量房市場滿足部分城鎮住房困難群體和新市民的基本住房需求,而且可以減輕群眾住房支出比重,促進消費結構升級,也可以改善住房市場需求結構,保持房地產市場平穩發展。

3、2019年5月6日,山西省人民政府舉行新聞發布會提出:針對合法穩定就業、合法穩定住所、學歷人員、在校大學生和技術技能人才等5類人群放寬落戶政策;確保“十三五”期間戶籍人口城鎮化率提高到44%,到2020年實現約360萬農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶的目標。

【政策解析】山西省此次放寬5類人群落戶政策,從長遠來看,有利于優化我省的人才結構,推進城市發展、促進城鎮化,調節住房市場供需平衡,防止房價出現大起大落現象。

4、2019年6月15日,省住建廳印發《山西省裝配式建筑設計導則》,其中明確規定,裝配式住宅應采用全裝修,宜采用裝配式裝修。

【政策解析】此政策指出不僅傳統建筑要全裝修,裝配式建筑也將進行裝配式全裝修。發展裝配式建筑是建造方式的變革,不僅可以節約資源、減少施工污染,而且提高了勞動生產率和質量安全水平。

(三)晉中市政策

1、2019年5月6日,晉中市委、市政府按照省長樓陽生“不是省會的省會”要求,破解城市管理“兩下兩進兩拆”難題,晉中市城區進行城市提檔升級攻堅行動。6月14日,市城區城市提檔升級攻堅行動第二次現場推進會召開,會議提出,下一步攻堅行動要重點抓好違建拆除、立面規整、廣告設置、電纜入地這4項工作。

【政策解析】廣告下墻、管線下地、停車位擴量、拆墻透綠等一系列攻堅行動,讓城市各方面生活品質得到提升,讓人民群眾獲得更多的幸福感、獲得感、安全感。同時改造老舊小區,響應了國務院關于老舊工礦小區的改造,進一步滿足人民對美好居住環境的需要。

2、2019年7月24日,晉中市委書記趙建平主持召開市委全面深化改革委員會第三次會議。會議強調,要切實加強土地節約使用,促進工業不動產管理資源合理配置,切實解決土地利用低效、項目入駐周期長問題,進一步盤活存量、用好增量,最大限度地提高資產的利用效益。

【政策解析】長期以來,在不動產資源利用的問題上,土地利用低效是難點也是短版。此次加快工業用地使用效率,有利于晉中市提高土地使用效益。

二、土地市場

2.1晉中市榆次區土地供求情況

圖片1.png 

20197月晉中市榆次區土地市場供應6宗土地,面積共計38.13萬㎡,是6月供應面積的2倍;20197月晉中市榆次區土地市場成交2宗土地,面積共計1.75萬㎡,環比減少74.1%,同比下降8%。

2.2晉中市榆次區土地供求結構

 圖片2.png 圖片3.png

2019年7月晉中市榆次區土地供應三類用地,其中工業用地占全部土地供應面積比值最大,達69%,商住用地占比最低,為7%。

2019年7月晉中市榆次區土地成交兩類用地,其中商業用地占比最大,達77%。

2.3 晉中市榆次區重點塊成交情況

晉中市榆次區住宅類土地成交情況

序號

宗地編號

所屬片區

成交價(萬元)

面積(㎡)

樓面地價(元/㎡)

1

JZGT2019T01

工業園區

5979

20687

1806

2

JZGT2019T02

工業園區

24552

85146

1030

3

GK2017-8

大學城

24500

29216

4193

4

JZGT2019T14

大學城

18129

33481

702

5

JZGT2019T15

大學城

188

270

2785

6

JZGT2019T20

市政府

3311

6594

1641

7

JZGT2019T21

      市政府

       5766

  11498

    1639

8

JZGT2019T04

    榆次老城

       9933

  26646

    1331

2019年5-7月晉中市榆次區成交住宅類土地均為商住用地,基本分布在榆次老城區、大學城片區和工業園區。土地成交總金額達9.2億元,其中5月成交總額6.5億元,6月成交總額2.7億元,7月成交總額為零。成交面積最大的是宗地編號JZGT2019T01、JZGT2019T02兩個地塊,均位于榆次工業園區,同被山西山江村房地產開發有限公司拿下,合計面積10.5萬㎡。樓面地價最高的是宗地編號GK2017-8的地塊,位于大學城南端,與晉中恒大華府相鄰,樓面地價為4193/㎡。樓面地價最低的是宗地編號JZGT2019T14的地塊,僅為702/㎡,位于大學城北邊,臨近武宿機場和蘇寧物流園。

2.4晉中市榆次區土地市場總結

2019年7月晉中市榆次區土地市場總體呈現出供過于求的狀態,主要表現為工業用地供應面積較大,住宅用地供應低迷,商業用地成交較好;成交的土地多位于大學城片區,且成交樓面地價較高,具體情況如下:

1)本月晉中市榆次區土地市場整體供過于求,其中工業用地的供應面積占全部土地的比重最大,其次是科教用地,主要是由于晉中市城市規劃對土地市場結構進行的調整,在2017年晉中市市政府頒發的《城市總體規劃報告》中指出要堅持節約和集約利用土地,嚴格控制新增建設用地。近兩年榆次區商貿物流、制造業基地、高等學校等領域發展較為快速,那么以工業、科教為主的土地供求結構自然也是符合城市建設的。

2)本月晉中市榆次區成交樓面地價表現為以大學城片區為中心向周邊遞減的價格模式,這主要是由于榆次區大學城片區建設了眾多的大學院校,而一個地區的經濟發展,最重要的就是人才。晉中市大力發展的當下,只有不斷擴大城市規模、發展交通、增大就業力度等才能留住人才,發展地區經濟。眾所周知,大學城周邊還聚集了許多高端品牌開發商開發的項目以及成熟的商業綜合體,如奧萊、萬達廣場等,龐大的消費經濟及就業前景共同推動了大學城片區商業、住宅的開發建設,因此該片區已經成為了晉中市的一大光環領域。

3)本月在成交的土地中,開發商均源自于晉中市本土企業,這就有可能存在內部需求不足、土地資源利用不周的問題。雖然入駐晉中市的大型房地產開發商不在少數,但仍呈現出土地市場需求低迷的現象。據悉,在去年底眾品牌開發商對晉中市房地產投資的前景表示礙于房地產開發融資的限制,開發商不敢大展拳腳,因此土地市場成交低迷是短期的不景氣還是長期的缺乏競爭力,需進一步跟進。

4)晉中市榆次區近三個月土地供求存在一定的不匹配現象。土地供求的不平衡主要體現在土地用途的不匹配,雖然晉中市在定下城市發展基調后一直向著該方向努力前行,但是依據樓查查監測數據顯示目前確實有大量的住宅市場所需,但是住宅類土地供應卻很少,土地市場和新建商品住宅市場存在著一定偏差,這將可能導致后期住宅市場供應不足,房價上漲等一系列后果。

 

三、房產市場

3.1晉中市榆次區新建商品住宅供求面積 

圖片4.png

2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅供應面積5.7萬㎡,環比下降81%,同比下降36%。

2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅成交面積19.71萬㎡,環比下降53%,同比下降33%。

3.2晉中市榆次區新建商品住宅銷售情況及均價走勢 

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2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅銷售套數1577,環比下降55%,同比下降33%。

圖片6.png

2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅銷售總金額15.78億元,環比下降50%,同比下降18%。

2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅均價8004元/㎡,環比上漲7%,同比上漲22%。

3.3晉中市榆次區新建商品住宅成交面積結構

 圖片7.png 

20197月晉中市榆次區成交主力面積在120-140㎡之間,共計761套,環比減少30%,同比上漲21%。本月,晉中市榆次區面積在120-140㎡區間段的戶型成交套數占全部成交套數的比重較上月上升了17個百分點。

3.4晉中市榆次區新建商品住宅成交均價分布

圖片8.png

2019年7月晉中市榆次區新建商品住宅銷售均價主要集中在8000元/㎡以下,幾乎占據了成交市場的一半。成交均價在10000-12000/㎡區間段的項目基本是由晉中恒大華府所售。

3.5晉中市榆次區新建商品住宅付款方式

 圖片9.png

20197月晉中市榆次區新建商品住宅的購房者大多選擇銀行按揭的方式購房,占比89%;使用一次性付款方式占比10%,使用分期付款方式購房占比1%。

圖片10.png

3.6晉中市榆次區新建商品住宅購房人群

2019年晉中市榆次區新建商品住宅成交人群客源分布本市戶籍的購房者為主、太原市戶籍的購房者為輔,非太原市及晉中市戶籍的外來人員占比較上月明顯的降幅。

3.7晉中市榆次區新建商品住宅銷售排行榜

2019年7月晉中市榆次區項目銷售排行榜

序號

項目名稱

套數

均價(元/㎡)

1

金科·博翠天宸

284

7311

2

德元府

267

7463

3

藍光·雅居樂雍錦半島

159

8676

4

悅唐慧和郡二期

106

7213

5

陽光城文瀾府

93

9153

6

晉中恒大華府

72

11431

7

蘭田傳奇

60

6994

8

保利心語

55

9420

9

當代上品府二區

46

8211

10

碧桂園城央名邸

46

8842

3.8晉中市榆次區住宅市場總結

2019年7月在太原市新建商品住宅清冷、調控政策持續深入的樓市大環境下,晉中市榆次區新建商品住宅市場表現卻是平淡中暗藏躁動,供應面積近三個月連續下滑,成交面積也有所下降,成交均價在年后連續上漲,成交項目多集中于榆次區東北部及大學城片區,具體情況如下:

1、雖然晉中市榆次區供求面積環、同比雙雙下滑,但是從樓查查監測數據來看,近三個月榆次區的新建商品住宅銷售去化率都比較高,可見榆次區的樓市市場還是相當火熱的。主要是由于:(1)“太榆同城化”的政策紅利在近兩年越炒越熱,尤其是大學城片區,隨著各大高端品牌的入駐,榆次區東北部及大學城片區的樓盤居住環境舒適度較高,因此備受購房者認可;(2)太原市的房價調控政策還在深入進行,部分投資者將目光投向了榆次區,而晉中市本市市民又因改善、拆遷等需求將購房目標鎖定在了位置好、交通方便、小區配置高的榆次新區,因此提高了榆次區房地產市場的熱度。

2、新建商品住宅市場以改善型需求為主。從成交面積結構分布來看,晉中市榆次區新建商品住宅成交面積集中在120-140㎡之間,此面積區間段戶型多為3居或4居,是改善型購房者對居住空間的首要選擇。

3、房企對大學城片區新建商品住宅價格預期較為樂觀。從近三月住宅類土地成交數據來看,大學城片區成交3宗商住用地,其中宗地編號GK2017-8的地塊位于該片區核心位置,緊鄰晉中恒大華府,成交樓面地價4193/㎡,預期該項目建成后房價將達15000元/㎡,直接對標恒大華府的市場定位,如果政府再不采取相關措施,那么房企就有可能通過不斷挖掘樓市的附加價值,以此讓高售價成為現實。

4、客源分布相對穩定,本購房者是支撐中市樓市的主力人群。晉中市戶籍人口作為主力購買人群,本月回升至46%的占比率,較上月增長了8個百分點。非山西省戶籍人口購買人群占比三個月穩定在5%-10%之間。同時,太原市戶籍人口山西省其他地市戶籍購買人群占比較去年同期相比均出現明顯的增幅。

    5、晉中市榆次區新建住宅房價上漲壓力依然存在。主要是基于以下原因:(1)從整體供求面積來看,新建商品住宅供應面積逐月下降,雖然成交面積、成交金額、成交套數于6月后轉而下行,但是近三個月的榆次區新建商品住宅成交總面積依然大于、甚至趕超供應總面積,由此將勢必造成榆次區新建商品住宅短期內供不應求的后果,從而加速房價上漲速度;(2)結合近期榆次區住宅類土地供求數據來看,住宅類土地供小于求,供求比接近1:2,未來住宅類土地入市如若再不積極,商品住宅供應稀缺,就將可能導致商品住宅市場房價中長期處于上漲狀態;(3)根據統計局公布的1-6月商品住宅施工情況相關數據,晉中市新開工面積同比下降36.7%,開工時間的緩慢加之市場需求的龐大,可售房源在未來或將難以得到有效保障,從而促使開發商提價銷售。就目前而言,近三月晉中市新建住宅均價上漲,環比上漲幅度7%,同比上漲幅度更加突顯,為22%,對此,應加大住宅類土地供應,敦促購地房企盡快開工,加快可售房源審批流程,讓房源盡早入市,以滿足市民需求,從而抑制房價過快上漲。

對于晉中市榆次區未來樓市的發展,樓查查認為,在短期內住宅類土地供應量沒有大幅增加,房屋增量繼續減少的情況下,供應端的保守加之晉中市與太原市同步建設的持續,經濟發展前景可觀,需求端值得期待,供需不平衡勢必會導致房價的繼續上漲,房屋增值的潛力也會越來越大。

來源:樓查查數據研究中心

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