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2019年3月太原市房地產市場數據分析報告

 

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1.1 土地供求市場

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2019年3月太原市土地供應14宗,面積共計46.9萬㎡,環比增長165%,同比減少16.7%;土地成交8宗,面積共計13.1萬㎡,環比下降60.2%,同比下降77.5%。本月土地供應相比2月增長幅度較大主要是由于春節假期ZF減少了土地供應量,成交面積下降是受到了2月份土地供應體量不大的影響。

1.2 六城區土地供求狀況


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2019年3月太原市六城區土地市場略顯清冷,萬柏區、小店區土地甚至零供應、零成交。本月其他城區中,出讓面積最多的是晉源區,共3宗商住用地和2宗科教用地,供應土地共計23.1萬平方米,大致位于晉陽湖以南靠近濱河西路。其次是迎澤區共出讓4宗商住用地和1宗住宅用地,供應土地共計11.3萬平方米,多位于東中環以東靠近二廣高速一帶。

本月太原市六城區土地成交市場中迎澤區成交面積最多,成交4宗土地,面積共計達9.9萬平方米,其中太原中鐵諾德置業有限公司成功摘得3宗土地,據悉將打造“中國中鐵·諾德城”項目。

1.3 土地供求結構

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2019年3月太原市土地供應市場結構中,僅有科教用地和商住用地兩類,所占比重分別為31%、69%。

2019年3月太原市土地成交市場結構中,僅有商業用地和商住用地兩類,所占比重分別為9%、91%。

1.4 土地成交總金額

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(本表不含工業等非相關用地)

2019年3月太原市住宅等相關用地成交總金額7.7億元,環比下降78.9%,同比下降48.7%。

本月土地溢價率為17%,比2月份上漲了4個百分點,與2018年3月相比上漲了9個百分點。

1.5土地平均成交樓面地價


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近一年太原市土地平均成交樓面地價圍繞一條緩慢上升的直線上下波動。2019年3月太原市平均成交樓面地價1831元/㎡,環比下降40.2%,同比下降17.9%。


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2.1太原市新建商品住宅銷售總金額及面積

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2019年3月太原市新建商品住宅銷售面積共計64.79萬平方米,是2月銷售面積的兩倍之多,同比下降43%。

2019年3月太原市新建商品住宅銷售總金額共計75.81億元,環比上漲121%,同比下降37%。

2.2太原市新建商品住宅銷售套數及均價

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2019年3月太原市新建商品住宅銷售總套數5270,是2月銷售總數的兩倍之多,同比下降41%。

2019年3月太原市新建商品住宅銷售均價11701元/㎡,環比上漲1%,同比上漲32%。

2.3太原市六城區新建商品住宅銷售均價

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2019年3月太原市六城區新建商品住宅銷售套數最多的是晉源區,環比上漲254%,同比上漲24%。

2019年3月太原市六城區新建商品住宅銷售均價最高的是小店區,環比上漲3%,同比上漲19%。

2.4太原市新建商品住宅銷售均價分布

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2019年3月太原市新建商品住宅銷售均價在12000-14000元/㎡的戶型成交套數最多,達1453套,是2月銷售套數的兩倍之多,同比上漲60%。

2.5太原市新建商品住宅銷售面積分布

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2019年3月太原市新建商品住宅銷售面積在120-140㎡之間的戶型銷售量最高,達1394套,環比上漲157%,同比下降51%。

2.6付款方式

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從付款方式來看,使用分期付款方式購買住宅的人群比例越來越少,銀行按揭仍然是購房者購買新建商品住宅貸款的首選方式。2019年3月太原市共有4314套住宅用銀行按揭的方式購買,占比為82%,環比上漲了3個百分點,同比下降了3個百分點。

2.7項目銷售排行榜

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3.1公寓

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2019年3月太原市公寓銷售總面積約1.6萬㎡,環比增長86%,同比減少65.2%。

2019年3月太原市公寓銷售總金額1.8億元,環比增長95.6%,同比減少63.3%。

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2019年3月太原市公寓銷售套數211套,環比增長51.7%,同比減少58.2%。

2019年3月太原市公寓銷售均價為11549元/㎡,環比上漲9%,同比上漲7.5%。

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2019年3月太原市公寓銷售面積集中在100㎡以下,共計銷售173套,占全部公寓銷售套數的82%,環比上漲134%,同比下降46%。

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2019年3月太原市公寓成交總價集中在100萬以下,銷售共計165套,占全部公寓銷售套數的78%,環比上漲126%,同比下降78%。

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3.2商業

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2019年3月太原市商業商品房銷售總面積約3.4萬㎡,環比增長254%,同比減少33.3%。

2019年3月太原市商業商品房銷售總金額約9.7億,環比增長454%,同比減少13.4%。

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2019年3月太原市商業商品房共計銷售211套,環比增長111%,同比減少54.8%。

2019年3月太原市商業商品房銷售均價為28687元/㎡,環比上漲56.5%,同比上漲30%。

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2019年3月太原市商業商品房銷售面積以150㎡以上的戶型成交最多,共計83套,占比39.3%,環比上漲260%,同比上漲15%;面積在50㎡以下戶型成交套數最少,共計31套,占比14.7%,環比下降6%,同比下降59%。

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2019年3月太原市商業商品房按總價分布以300萬以上區間段的銷售套數最多,達84套,占比33%。

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3.3寫字樓

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2019年3月太原市寫字樓銷售總面積2.9萬平方米,環比上漲81%,同比下降28%。

2019年3月太原市寫字樓銷售總金額3.4億,環比上漲62%,同比下降15%。

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2019年3月太原市寫字樓銷售總套數338,環比上漲111%,同比下降22%。

2019年3月太原市寫字樓銷售均價11803元/㎡,環比下降5%,同比上漲18%。

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2019年3月太原市寫字樓以50-100平方米區間的面積銷售套數最多,環比上漲169%,同比下降18%,各成交面積區間較去年3月相比均有所下滑。

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2019年3月太原市寫字樓銷售總額在50-100萬區間的寫字樓成交最多,環比上漲198%,同比上漲23%。

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土地市場:2019年3月太原市土地市場在經歷過前兩個月的供不應求后,本月成交量下跌,具體情況如下:(1)本月土地市場供過于求,成交面積較去年同期相比有所下降,從近一年太原市土地成交表中可以看出開發商拿地節奏已然放慢腳步,且成交范圍正在向二廣高速周邊擴散。根據本月住宅相關數據顯示,住宅市場的回暖或將改變土地市場供需低迷的整體環境,預計未來幾個月土地成交量會大幅提高。(2)從本月土地供求市場來看,只出現了三類土地,商住用地占據絕對地位,沒有純住宅用地,據樓查查數據監測中心土地數據顯示,純住宅用地供應越來越少,意味著長達70年的土地使用年限的地塊將越來越少,我們分析,ZF目前是在通過提高土地使用周期以促進城市經濟發展、擴大市場供應量、增強城市建設活力。今年1月太原市委十一屆六次全體會議提出“實質性推動陽曲、清徐撤縣設區”,以及3月1日國家發改委發布《關于推動物流高質量發展促進形成強大國內市場的意見》提出鼓勵地方政府盤活存量閑置土地,用于物流用途。未來太原市的土地涉及區域將會越來越大,工業用地或將向周邊轉移,物流倉儲用地也會加大供應。(3)本月溢價率最高的土地位于晉源區古寨村,宗地編號SP-1907,是一宗商住用地,面積僅1200㎡,起始樓面價3276元/㎡,成交樓面價4138元/㎡,溢價率高達26%。以100㎡的房子為例,也就是在成交的一瞬間我們就要多支付土地成本共計86000余元。本月成交樓面地價最低的地塊同樣位于晉源區古寨村,是一宗商住、養老用地,樓面地價693元/㎡。據了解,此地塊或將繼續用來開發青運城項目以及開展城市養老地產建設,此舉是地產商在應對飽和的房地產市場與龐大的老齡化社會問題間尋找的新的契合點,是突破土地價值洼地,進行多方試水的新的轉折點。

住宅市場:2019年3月太原市新建商品住宅市場在經歷了春節假期的冷淡后有所回暖,本月住宅市場量價齊漲,住宅銷售面積是供應面積的近兩倍,銷售總額共計75.81億元,較2月上漲了121%,但銷售面積和總額與去年同期相比均有不同程度的下滑,可見在相關政策的指引下和購房者觀望氛圍濃郁的近一年時間中,新建商品住宅市場當前正在回歸理性,但隨著“金三銀四”的到來以及開發商的一系列加推,住宅市場或將出現好轉。(1)從2019年3月太原市新建商品住宅銷售套數和均價來看,本月住宅銷售總套數開始上升,但只有去年3月銷量的一半,住宅均價繼續走高,本月達11701元/㎡,同比上漲32%。由此可見,太原市的住宅成交市場并不火熱,且在一定程度上有所控制,但是房價并未下降而是呈現出一個維穩的效果,從樓查查數據監測中心可以看出,近一年住宅均價基本徘徊在每平方米12000元左右。(2)從2019年3月太原市六城區新建商品住宅銷售套數及均價表來看,本月晉源區銷售套數最多,其次是萬柏林區。六城區銷售套數均比上月有所增長,但與去年同期相比銷售量普遍回落,只有迎澤區和晉源區在銷量方面仍保持增長。據樓查查數據監測中心顯示,迎澤區每月的土地和房源供應在六城區中并不算多,但是房價和供銷比卻居高不下,究其原因主要在于迎澤區作為太原市的老城區,是太原市的中心城區及政治、經濟、文化、交通、傳媒、通信和金融中心,其坐擁數個商圈,尤其是擁有知名且眾多的教育資源,該區雄厚的綜合實力造就了其龍城一哥的地位。晉源區地處太原市西南,接壤清徐縣,隨著市政府“南移西進、擴容提質”的城市發展戰略提出后,其轄區內多個重點城市規劃項目主要包括晉陽湖公園、二青會的舉辦、公檢法及為民服務中心的搬遷、各大館院的相繼坐落、以及省兒童醫院、優質中小學的引進等,都為晉源區注入了新的活力,該區升值潛力正在悄然趕超小店區,成交量屢攀新高。從各區均價來看,太原市六城區住宅均價較去年3月相比均有所上漲,除迎澤區外其他五區均價上漲浮動在12%—19%不等,以小店區最高,均價是13848元/㎡,主要成交項目是保利東郡、上德苑和融創中心,銷售均價在13000—16000元/㎡,高出太原市住宅均價每平方米1000—4000元,從而拉高了小店區整體的住宅均價水平?!盁o人理睬”的杏花嶺區打出絕對價格優勢,在本月銷售均價最低,成交主力項目分別是紅星紫御半山、金林雅苑和碧桂園城市花園,銷售均價以7000—10000元/㎡為主。據悉,該區今年將緊緊抓住轉型項目這個“牛鼻子”,擴大有效投資,提升消費需求,平衡區域經濟發展,升值潛力不言而喻。迎澤區由于城市發展將其綜合實力分散至新城區,因此該區在近一年房價漲幅中相對較穩定,基本維持在12000元/㎡。相對之下,晉源區、迎澤區、小店區的房價與太原市主流房價相較一致甚至更高,那么如果你想買房還不想虧本的話,可以考慮一下尖草坪區、萬柏林區和杏花嶺區,該三區升值潛力雖不比其他三區但是相對保值,同時也可以減輕購房者的房價壓力。(3)從2019年3月太原市新建商品住宅銷售均價和面積分布來看,本月太原市成交主力均價以12000—14000元/㎡、成交面積在120—140平方米之間的戶型銷量最好,由此太原市住宅市場當前購房總額主要在144萬—196萬上下,據樓查查數據監測中心可知,2018年3月太原市新建商品住宅成交主力面積分布與本月相同,但是均價卻以8000—10000元/㎡為主,因此在成交主力面積未變的住宅市場中,本月住宅購房總額較去年3月相比,在一年時間中增長了48萬—56萬。從去年五月政府出臺了一系列調控政策后,在“房子是用來住的,不是用來炒的”的基本原則下,在“穩房價、穩地價、穩預期”的三穩要求下,短期內太原市住宅均價一定是以穩為主,這點也可以從樓查查數據監測中心近一年的房價均價走勢得以印證,雖然房子是商品經濟運作下的產物,有一定的市場規律,但是在未來城市發展人口增加、經濟提升、一城一策等相關因素的推動下,房價上漲的可能性仍然存在。

 


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