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疫情下的樓市走向:降房價與松調控預期能否實現

 

疫情過后,新房市場和二手房市場的房價走勢可能會有所不同:新房市場可能會有一波降價行情;二手房市場上,調查顯示多數業主降價出售的意愿不強

業內認為,現在和當年“非典”時期房地產行業的發展態勢和政策環境不同,是否會放松之前的限購、限貸、限價等政策,改變調控大方向,還不好判斷

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“3月的樓市小陽春就不要想了。受新冠肺炎疫情的影響,很多房產中介門店近一個月的業績還抵不上之前一天的業績?!?/strong>

中原地產中國區副總裁劉天旸2月17日接受法治周末記者采訪時說,如果3月份還是這種狀況,房產中介行業收縮門店的可能性比較大。

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中國樓市已經進入存量房市場,二手房市場的表現在很大程度上反映了整個行業的現狀。

在這種背景下,自2月12日起,浙江省、上海市、江蘇無錫、陜西西安、湖南衡陽、四川成都、江西南昌、福州廈門等多地政府為了平穩市場,相繼出臺了穩定房地產行業相關的政策,這些政策不僅涉及房產業供應端的土地市場,還涉及需求端的購房者。

此外,全聯房地產商會、江西省房地產協會、安徽省房地產協會也分別向相關部門提交了關于疫情后期促進房地產行業平穩健康發展的政策建議,江西省房協和安徽省房協提的建議中,都有放松調控政策的內容,如適當放寬價格備案限制、階段性放寬預售政策等。

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多位受訪專家表示,各地當前針對房地產行業出臺的政策都是“邊邊角角”的,沒有觸及可能影響行業發展核心的限購、限貸、限售、限價政策。

企業最大的問題是缺錢

當前主要是幫企業活下去

在給相關部門提政策建議之前,全聯房地產商會對72家企業進行了調研。

調研發現,2020年上半年企業須交付的項目占全年交付項目總數的30%至50%。然而為了防止疫情進一步擴散,房企響應政府號召,暫停項目建設、暫停項目開工、推遲復工、關閉售樓處、暫??蛻艚哟?,這一系列舉措,給房企帶來了巨大的影響,企業銷售回款大幅下降,疊加現有的房地產融資政策,房地產企業面臨巨大的現金流壓力,即使大型企業也難幸免。

劉天旸告訴記者,其實包括房企在內的很多企業,在經營收入受到嚴重影響的情況下,最大的問題就是資金,其實就是缺錢。

“可以看到從中央到地方給到企業或者房地產行業的最主要的政策也是融資方面的,政策的首要邏輯是通過資金支持讓企業活下去?!眲⑻鞎D說。

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中國人民銀行金融市場司副司長彭立峰2月14日在國務院聯防聯控機制新聞發布會上表示,要強化金融對疫情防控的支持。要加大信貸支持力度,保持貸款合理增速,降低貸款利率,減免服務費用,降低企業融資成本。增加信用貸款和中長期貸款投放,加大對小微和民營企業支持力度。簡化審批流程,審批放貸要快。對有發展前景但受疫情影響暫遇困難的企業,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸。

易居研究員智庫中心研究總監嚴躍進梳理各地出臺的關于房地產行業的政策也發現,無錫等地也都要求落實銀行機構保持房地產和建筑施工企業信貸合理適度增長,不得盲目抽貸、斷貸、壓貸,緩解企業流動性困難。同時基本上出臺政策的省市都在土地出讓金的繳納方面進行了支持,緩解企業的資金壓力。

比如,西安允許開發商分期繳納土地出讓金,無錫允許符合條件的企業延期繳納土地出讓金,南昌還調低了競拍土地時競買保證金的比例。

“這些政策目的都是給企業減負?!眲⑻鞎D提醒,無論是金融政策還是減負政策,最好有個落實的時間表,“至少公開信息看到的能夠比較容易獲得低息貸款的案例很少,包括什么情況下不能抽貸、斷貸、壓貸,也應該有細則”。

劉天旸認為,此次疫情其實也提醒企業要有風險意識,在正常經營的時候要做好應急預案,否則會很被動?!熬拖裎覀冏罱哺芏鄻I內人士聊。在很多企業都覺得資金緊張的時候,有部分現金流充裕的企業認為疫情對他們來說是個機會,可以在這種情況下收購一些比較優質的項目或企業?!眲⑻鞎D告訴記者。

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需求端政策效果有限

企業銷售回款仍然承壓

記者梳理各地政策發現,目前的相關政策中,也有針對需求端購房者的。

由于現在很多地方對購房條件的要求包括連續多年繳納社保且不能有斷檔,疫情如果引發企業斷繳社保,員工很可能會失去購房資格。

成都就專門下發通知,因受疫情影響近兩三個月社保繳納出現某些狀況的不影響購房資格。深圳則是出臺了受到疫情影響延期償還公積金貸款的相關政策。

在諸葛找房數據研究中心分析師國仕英看來,成都和深圳的政策都很好地保護了購房者和擬購房者的利益,比較人性化。

“這些政策的目的也是為了促進銷售,加快購房者的決策速度?!眹儡S進分析。

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記者還看到,福州市還調整了商品房預售條件,疫情防控期間,經營性房地產項目達到總投資的25%以上,就能按規定予以辦理商品房預售審批手續。

“降低預售條件的目的也是為了讓開發商有更多的項目盡快入市?!钡菄儡S進認為疫情期間這些促進銷售的政策對于實際銷售的影響并不大,因為很多購房者的購房行為會暫緩。

半數購房者預期房價會下降

開發商降價可能性大

在接受記者采訪時,嚴躍進開玩笑說,現在開發商最想要的政策應該是開放售樓處,同時老百姓敢去售樓處?!暗壳翱隙ㄊ遣惶F實。很多購房者是沒有意愿出門去看房的?!?/span>

北京一直在準備買房的孟女士當前的狀態比較典型。每天二手房中介發來的房源信息,她已經不太關注了,也沒有在線上看房。她告訴記者,自己預期房價在疫情過去之后會下降,她還是傾向于去實地看房,畢竟線上看不到小區環境、位置情況,房子的格局和采光情況也只是看個大概,網上看心里沒譜。

貝殼研究院、90度地產近期聯合發起了“疫情下的住房消費者預期調查”。

調查結果顯示,43.9%的受訪者認為房價會小幅下跌,8.7%的受訪者認為房價會大幅下跌;僅有8.5%的受訪者表示受疫情影響取消買房計劃,絕大部分有購房計劃的消費者只是推遲或觀望;有60%的受訪者表示不會在線上購房。

不過,劉天旸認為,新房市場和二手房市場的房價走勢可能會有所不同。新房市場上,開發商很可能會出于回款壓力,在疫情期間和疫情之后有一波降價的情況,比如恒大最近就開始了購房七五折的活動。

“很多企業的融資成本很高,據我了解,有些民營房企的融資成本在13%左右,如果回款慢,那么企業的經營壓力會比較大?!眲⑻鞎D同時提醒購房者,應該注意,開發商不會對所有項目打折,熱門項目的打折可能性還是比較低。

至于二手房市場的價格走勢,劉天旸認為這要看業主本身的情況,對于不著急賣房的業主來說,還是不會降價。

這一論述和貝殼研究院的調查結果一致。貝殼研究員調查結果顯示,為換取現金或擔心價格下跌而降價賣房的業主較少,多數業主降價出售的意愿不強。對于開發商降價促銷的活動,跟隨降價的業主比例僅為29.7%,33%的業主維持原報價,更多的業主選擇暫時不賣。

合碩機構首席分析師郭毅還對法治周末記者說,現在也有不少人向她咨詢現在適不適合買房,因為不同類型的房子在疫情之后的走勢也會有區別,她對于剛需和改善客戶的購房建議是不一樣的。

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郭毅以北京舉例,如果購房者是剛需客戶,購買的是90平方米以下的剛需房,那么這類房子在北京市場上的存量比較大,而且都是限競房,價格在近幾年都比較穩定,疫情過后開發商可能為了促銷而降價,剛需客戶可以等一等。

如果購房者是改善客戶,想要購買140平方米以上的大戶型,那么北京市場此前由于出讓了一批優質的地塊,在今年會釋放出一批140平方米至200平方米、價格在每平方米七八萬元左右的房源,市場上現存一些均價每平方米五六萬元的改善房源,一旦這批價格較高的房源釋放,可能會帶動改善市場房價上漲,所以改善客戶的購房動作應當稍微提前一些。

疫情后放松調控可能性未可知

企業要努力“自救”

在接受法治周末記者采訪時,多位受訪專家都認為,當前針對房地產行業出臺的政策都是“邊邊角角”的,沒有觸及可能影響行業發展核心的限購限貸限售限價政策。

也有不少人關心,此次疫情過后,政府是否會因為房地產市場的疲軟而像“非典”后一樣,出臺刺激行業發展的政策,放松之前對行業的調控,房價是否有可能報復性反彈?

2003年,房地產行業處于市場化的起步階段。2002年7月,當時的國土資源部第一次明確提出商品住宅、商業等用地必須通過招拍掛方式來公開出讓,2003年8月底(非典疫情過后)國務院頒布了18號文件,正式指明房地產為國民經濟的支柱產業,在這之后,房地產行業迅速發展,房價也隨之上漲。

但中金公司研究部認為,現在和“非典”時期房地產行業的發展態勢和政策環境不同?!胺堑洹睍r行業政策傾向主要為積極支持、刺激樓市發展,而此輪政策端以穩為先。2003年樓市政策整體寬松,以支持市場擴張、刺激購房需求為主。但此輪樓市政策出發點為平穩市場,在房住不炒的大基調下實行因城施策的精細化、靈活化調控,政策層面不再出現“一刀切”式的放松或收緊。

劉天旸也判斷,目前,國家對樓市調控的基調是“房住不炒”,目的是促進行業平穩發展。是否會放松之前的限購、限貸、限價等政策,改變調控大方向,要由中央根據疫情對經濟的整體影響來判斷。

“如果真的到了需要推翻之前多年的政策導向,需要通過刺激房地產行業來拉動經濟的地步,經濟受到的影響就會很嚴重?!眲⑻鞎D說。

嚴躍進則認為在部分地方可能會有利率下調、首付比例下調、放松預售條件等微調的可能,是否會在限購、限價上做調整,還不太好判斷。

在接受法治周末記者采訪時,劉天旸還建議,無論是房產中介行業還是房地產開發商,在目前沒有辦法大規模線下活動的情況下,不能寄希望于行業刺激政策,而是要先努力“自救”,無論是獲客方式還是產品打造上都要重新思考。

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“就像恒大最近線上購房的聲勢很大。且不說最終下定金的客戶轉化為實際購買的比例有多少,但它至少是鎖定了大量的客戶,而與客戶保持高度的粘性,在這個階段很重要?!眲⑻鞎D說,不過恒大的這種做法不適合中小企業,中小企業要探索一些其他的方式。

郭毅補充,在這次疫情中,小區物業的重要性也尤為凸顯,物業管理服務良好的企業給業主的體驗和安全感是完全不同的,未來影響購房者選房的指標除了價格和地段,物業也是很重要的影響因子,這也需要開發商在產品打造時做相應調整。

“門店關閉、無法帶看、交易量下降勢必會給經紀公司照成一定的沖擊。中介行業今年最主要的目標首先是能夠活著,然后是健康地活著?!眲⑻鞎D認為,房地產行業的明天會很好,我們不能倒在黎明前。

來源:法治周末

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